La valeur d’une sûreté n’est pas nécessairement sa valeur de récupération

La plupart des erreurs de valorisation sur les portefeuilles garantis proviennent d’une seule étape : reprendre la valeur d’expertise d’une sûreté et la traiter comme le montant qui sera récupéré. Les deux notions sont liées, mais l’écart qui les sépare est systématique, et il peut être estimé.

Ce que dit une expertise

Une évaluation indique un prix attendu entre un vendeur et un acquéreur consentants, tous deux correctement informés, agissant sans contrainte, après une commercialisation normale. Une exécution forcée ne remplit aucune de ces conditions. Le vendeur est contraint, la durée de commercialisation est fixée par la procédure et non par une stratégie, le nombre d’acquéreurs potentiels est plus réduit, et les circonstances de la vente sont connues de tous ceux qui enchérissent.

Une expertise est donc d’abord une estimation reposant sur des hypothèses que le processus de récupération ne remplira pas. Ce n’est pas une critique de l’expert : c’est la description de l’objet du document.

Deux questions s’imposent immédiatement ensuite : à quelle date l’évaluation a-t-elle été réalisée, et sur quelle base. Une évaluation effectuée à l’octroi du crédit, sur un bien vacant depuis plusieurs années, ne renseigne pas sur la valeur actuelle. Elle renseigne sur la valeur du bien au moment où le crédit a été consenti, ce qui est un fait différent et beaucoup moins utile.

Les déductions

Entre le montant de l’expertise et l’encaissement effectif s’intercale une suite de déductions, chacune devant être estimée séparément.

Les créances de rang antérieur viennent en premier : toute sûreté inscrite antérieurement, ainsi que les privilèges légaux, notamment fiscaux et salariaux, lorsqu’ils priment. Ce qui subsiste constitue le premier chiffre significatif.

Viennent ensuite les coûts d’exécution : frais de justice, frais d’huissier et de vente aux enchères, honoraires accumulés au fil de la procédure. Ces coûts dépendent de la durée et courent que la vente aboutisse ou non à un bon prix.

Les coûts de portage s’appliquent dès la prise de possession : taxes locales, assurance, gardiennage, entretien, fluides et gestion. Sur un actif détenu deux ou trois ans avant cession, ce poste n’est pas un arrondi.

Les coûts de cession ferment la séquence : intermédiation, commercialisation, travaux nécessaires pour rendre le bien vendable, et fiscalité de la mutation.

La décote de vente forcée s’applique ensuite au produit brut et non au net, et c’est la déduction la plus souvent devinée plutôt qu’estimée. Elle dépend en réalité de la profondeur du marché pour cet actif précis dans cette localisation précise, et non d’un pourcentage standard appliqué à l’ensemble du portefeuille.

Rang et inscription

Une sûreté ne vaut que ce que son rang lui permet de valoir, et le rang est une question de fait, à vérifier plutôt qu’à lire dans le tape.

Les questions sont précises et vérifiables. La sûreté a-t-elle été valablement constituée. Est-elle inscrite, et inscrite sur le bon titre. L’inscription porte-t-elle sur la totalité du bien évalué ou sur une partie. Existe-t-il des inscriptions antérieures, et que garantissent-elles. Un événement postérieur — nouvelle avance, morcellement du titre, mutation — a-t-il modifié la situation.

Sur un bien immatriculé, ces questions trouvent des réponses documentaires. Sur un bien non immatriculé, l’analyse change de nature et pas seulement de degré : ce qui existe est un droit dont la mise en œuvre dépend d’éléments de propriété qui peuvent demander des années à établir. Le valoriser comme une hypothèque inscrite constitue l’erreur la plus coûteuse possible sur un portefeuille garanti au Maroc.

Le marché au moment de la vente

La valeur qui compte n’est pas celle d’aujourd’hui. C’est la valeur au moment futur où l’actif pourra effectivement être vendu, dans l’état où il se trouvera alors, auprès des acquéreurs qui existeront alors.

Trois ajustements en découlent. L’état se dégrade : un actif en cours d’exécution est rarement entretenu, et la vacance accélère la dégradation. La profondeur du marché est propre à l’actif : un appartement dans une ville dotée d’un marché de revente actif et un entrepôt frigorifique isolé ne présentent pas la même liquidité, quelles que soient leurs valeurs d’expertise. Enfin, la cession n’est pas privée : une vente aux enchères est un processus public, et le comportement des enchérisseurs en tient compte.

Les garanties sont une autre question

Les cautions et garanties, personnelles ou consenties par des sociétés, figurent souvent dans le tape pour leur montant nominal, ce qui indique la taille de l’engagement et rien sur la récupération.

L’analyse pertinente porte sur la capacité de paiement du garant : ce qu’il détient, les charges qui grèvent déjà ces actifs, le caractère exécutoire de l’engagement tel qu’il est rédigé, et l’existence d’une voie réaliste de mise en œuvre dans un délai utile. Une garantie consentie par une entité elle-même en difficulté supporte une hypothèse de récupération proche de zéro, quel que soit son montant nominal, et doit être modélisée comme telle plutôt qu’affectée d’une décote.

Une règle pratique

Nous analysons les sûretés en remontant de l’inscription à l’encaissement, déduction par déduction, et nous exigeons que chaque déduction repose sur une base explicitée. Lorsqu’une évaluation date de plus de deux ans, ou a été réalisée à des fins d’octroi et non de réalisation, elle est traitée comme une indication à tester et non comme un paramètre fiable.

La règle que nous appliquons est qu’aucune hypothèse relative à une sûreté n’entre dans le modèle sans réponse à trois questions : que garantit-elle, qu’est-ce qui la prime, et combien coûtera et prendra sa réalisation. Un montant dépourvu de ces trois réponses n’est pas une estimation de récupération. C’est une expertise à laquelle une décote a été appliquée, ce qui est tout autre chose et beaucoup plus fragile.