Marché
Créances en souffrance du BTP
Un chantier n’est pas un logement livré.
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- Serenor Capital
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Le bâtiment et les travaux publics concentrent des risques de délai, de sous-traitance et de stock. La sûreté souvent citée — le programme immobilier — peut être un permis, un terrain et des niveaux non achevés. Ce n’est pas l’appartement qu’un crédit habitat finance déjà livré.
Trois débiteurs différents
Le promoteur porte le stock et le crédit relais ou le crédit de promotion. L’entreprise de travaux porte des marchés, des retenues de garantie et des sous-traitants. L’acheteur final d’un logement livré porte un crédit habitat. Les trois peuvent apparaître dans un même « portefeuille immobilier ». Ils ne partagent pas une courbe.
Les séparer est le premier travail de segmentation. Le crédit habitat a déjà sa note : crédits habitat. Le reste de cette page concerne le promoteur et l’entreprise.
Le chantier comme sûreté
Une hypothèque sur un terrain et des ouvrages en cours vaut le terrain plus ce qu’un repreneur paie pour l’ouvrage, moins le coût pour le rendre vendable, et sous réserve du rang et des privilèges de chantier. Les acheteurs ayant versé des acomptes compliquent la chaîne de propriété.
Sans un état d’avancement daté et un état des inscriptions, le prix de commercialisation du mémorandum ne rentre pas dans le cas de base. Voir expertise.
Entreprise de travaux
La créance utile peut être un marché public ou privé impayé, pas un immeuble. Sa valeur dépend du maître d’ouvrage, des retenues, des cessions de créance déjà faites et de la procédure collective éventuelle. Le livre V change le calendrier dès qu’une procédure est ouverte.
Le matériel de chantier se traite comme un mobilier spécialisé : présent ou absent, nantir ne suffit pas. Le parallèle est le crédit-bail, pour la méthode, pas pour le contrat.
Concentration
Les livres BTP sont souvent des single-names déguisés en portefeuille : quelques programmes portent la valeur. Le test granulaire s’applique avant toute courbe. Voir concentration.
Aucun stock sectoriel n’est cité. Le seul agrégat vérifié auquel se comparer reste celui du monitor, toutes activités.
Dans la même série
- Crédits habitat en souffrance
- Créances en souffrance des entreprises
- Créances en souffrance du tourisme
- Créances en souffrance agricoles
Cette note décrit une méthode de lecture. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d’investissement, ni une opinion sur un dossier particulier. Serenor Capital n’achète pas de créances pour compte propre, ne gère pas de fonds et n’exerce pas le recouvrement.
Sources et références
- Bank Al-Maghrib, Rapport annuel sur la supervision bancaire, exercice 2025 — PDF
- Bank Al-Maghrib, Circulaire n° 19/G/2002 du 23 décembre 2002 relative à la classification des créances et à leur couverture par les provisions, telle que modifiée — PDF
- Circulaire n° 1/W/2025, adoptée le 5 décembre 2025, effet au 1er janvier 2027. Elle ne retraite pas les chiffres 2012–2025 commentés ici.
- Série publique Serenor, base sociale, banques — Morocco NPL Monitor et méthodologie
Questions fréquentes
- Un programme hypothéqué vaut-il la somme des prix de vente affichés ?
- Non. Les prix de commercialisation sont des prix d’un programme qui se termine. Un chantier arrêté se valorise en coût d’achèvement, en délai et en décote, ou en terrain, pas en grille de vente.
- Le taux des banques inclut-il un taux BTP ?
- Le taux publié de 8,3 % fin 2025 n’est pas un taux BTP. Aucun encours sectoriel n’est inventé dans cette note.
Évaluer un portefeuille de créances en souffrance
Serenor Capital accompagne les institutions financières et investisseurs dans l’analyse et la valorisation de portefeuilles de créances en souffrance au Maroc.
Les analyses de Serenor Capital portent sur les créances en souffrance, leur valorisation et le développement du marché du crédit en difficulté au Maroc.
Cette note constitue un commentaire général sur la méthode et la structure de marché. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique, ni une recommandation relative à un portefeuille, une opération ou un actif financier.