Valorisation
Expertise immobilière d’une sûreté NPL
La date, la base et le mandat de l’expert comptent autant que le nombre.
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- Serenor Capital
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Le nombre en haut d’une expertise voyage facilement jusqu’à un comité de prix. Il n’y a sa place que si l’on sait qui l’a écrit, pour quoi, à quelle date, et sur quelle définition de valeur.
Cinq questions avant d’utiliser le chiffre
Qui a mandaté l’expert, et pour quelle décision. Une expertise d’octroi rassure le comité de crédit d’origine. Elle n’a pas été écrite pour une vente judiciaire. Quelle définition : valeur de marché, valeur d’apport, valeur de réalisation. Quelle date, et qu’est-ce qui a changé depuis sur le quartier ou sur le bien. Le bien visité est-il celui du titre. Les hypothèses d’occupation et de surface sont-elles encore vraies.
Si une seule de ces réponses manque, le nombre n’entre pas dans le cas de base. Il peut figurer en annexe comme pièce du cédant. Voir valeur de la sûreté.
Marché et sortie forcée
La valeur de marché suppose un vendeur qui peut attendre et un acheteur qui n’est pas le seul enchérisseur d’une adjudication. La sortie d’un NPL est plus proche d’une vente contrainte, avec un délai, des frais et parfois un bien occupé.
L’écart entre les deux n’est pas une constante nationale. Un appartement liquide dans un quartier profond et un terrain nu en périphérie n’ont pas le même écart. Le crédit habitat isole déjà ce produit. Il ne donne pas un haircut unique.
Rang, frais, délai
L’expertise, même bien lue, est un brut. On en retire le rang utile, les frais de procédure et de remise en état, puis on décale le cash. Un bien expertisé à un niveau élevé, grevé au-delà de cette valeur, contribue zéro.
Le délai ne se copie pas d’un autre dossier. Il part du stade procédural constaté. L’article sur le coût et le délai d’exécution cadre la question sans la transformer en barème.
Portefeuille
Sur un livre de plusieurs centaines de biens, on n’expertise pas tout au même niveau. On stratifie : les lignes qui portent la valeur sont visitées, les petites lignes sont traitées par une règle explicite et conservatrice, testée sur un échantillon.
La règle est écrite dans la note de prix. Elle n’est pas un 30 % silencieux. C’est le même esprit que le loan tape : un champ sans définition n’est pas une donnée.
Dans la même série
- Valeur de la sûreté et valeur de récupération
- Valorisation des sûretés
- Nantissement du fonds de commerce
- Prix d’adjudication et valeur de sûreté
Cette note décrit une méthode de lecture. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d’investissement, ni une opinion sur un dossier particulier. Serenor Capital n’achète pas de créances pour compte propre, ne gère pas de fonds et n’exerce pas le recouvrement.
Sources et références
- Bank Al-Maghrib, Rapport annuel sur la supervision bancaire, exercice 2025 — PDF
- Bank Al-Maghrib, Circulaire n° 19/G/2002 du 23 décembre 2002 relative à la classification des créances et à leur couverture par les provisions, telle que modifiée — PDF
- Circulaire n° 1/W/2025, adoptée le 5 décembre 2025, effet au 1er janvier 2027. Elle ne retraite pas les chiffres 2012–2025 commentés ici.
- Série publique Serenor, base sociale, banques — Morocco NPL Monitor et méthodologie
Questions fréquentes
- Une expertise de moins de douze mois suffit-elle ?
- La fraîcheur aide. Elle ne dispense pas de lire la base — marché, occupé, libre, vente forcée — ni de vérifier que le bien expertisé est bien celui qui est inscrit.
- Faut-il appliquer un haircut unique, par exemple 30 % ?
- Non. Un pourcentage maison appliqué à toutes les expertises remplace l’analyse par une habitude. Le décote dépend du bien, du rang, des frais et du temps.
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Cette note constitue un commentaire général sur la méthode et la structure de marché. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique, ni une recommandation relative à un portefeuille, une opération ou un actif financier.