Prix d’adjudication et valeur de sûreté

L’expertise dit ce qu’un bien pourrait valoir. L’adjudication dit ce qu’un bien a trouvé, ou n’a pas trouvé, comme prix dans une vente contrainte. Pour un NPL déjà en procédure, le second chiffre est le seul qui soit un fait de cash.

Deux nombres, deux statuts

L’expertise est une opinion, datée, sur une base déclarée. Le jugement d’adjudication est un prix, ou le constat qu’il n’y a pas eu de prix. Les mélanger dans une colonne « valeur de collatéral » du loan tape rend le tape inutilisable.

Lorsqu’une adjudication a eu lieu, le cash modélisé part de ce prix, puis des frais et du rang. Il ne repart pas de l’expertise de 2019. La procédure elle-même est décrite dans saisie immobilière. Cette note s’en tient au prix.

Enchère déserte

Une vente sans enchérisseur n’est pas un détail. Elle dit que, à la mise à prix et aux conditions de la vacation, le marché présent n’a pas pris le bien. La suite — nouvelle mise à prix, nouveau délai — se lit sur le dossier. Elle ne se remplace pas par « on prendra 70 % de l’expertise ».

Répéter ce substitut sur tout un portefeuille donne une précision fausse. Mieux vaut une poche « procédure ouverte, issue non connue », valorisée avec un scénario bas explicite. Voir scénarios baissiers.

Frais et rang

Le prix crié n’arrive pas intégralement à la créance. Les frais de justice et les rangs antérieurs passent avant. Un prix d’adjudication supérieur à l’expertise peut quand même laisser la créance impayée si le rang utile est mince.

C’est le même calcul que pour une hypothèque de premier rang, appliqué à un prix désormais connu plutôt qu’estimé.

Dossiers pas encore en vente

Pour le reste du livre, l’adjudication est un scénario, pas un fait. On n’antidate pas un prix. On écrit les conditions : occupation, mise en vente, délai, décote de sortie, probabilité que la voie amiable intervienne avant.

L’accord amiable peut produire un cash plus tôt et plus certain. Le comparer au scénario d’adjudication est souvent le cœur du prix, pas une note de bas de page.

Dans la même série

• Saisie immobilière
• Valeur de la sûreté et valeur de récupération
• Expertise immobilière d’une sûreté NPL
• Prescription d’une créance bancaire

Cette note décrit une méthode de lecture. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d’investissement, ni une opinion sur un dossier particulier. Serenor Capital n’achète pas de créances pour compte propre, ne gère pas de fonds et n’exerce pas le recouvrement.

Sources et références

• Bank Al-Maghrib, Rapport annuel sur la supervision bancaire, exercice 2025 — PDF
• Bank Al-Maghrib, Circulaire n° 19/G/2002 du 23 décembre 2002 relative à la classification des créances et à leur couverture par les provisions, telle que modifiée — PDF
• Circulaire n° 1/W/2025, adoptée le 5 décembre 2025, effet au 1er janvier 2027. Elle ne retraite pas les chiffres 2012–2025 commentés ici.
• Série publique Serenor, base sociale, banques — Morocco NPL Monitor et méthodologie