Crédit-bail en souffrance au Maroc

Un dossier de crédit-bail en souffrance ne se valorise pas comme un crédit amortissable garanti par une hypothèque. Le bailleur est, en principe, propriétaire du bien. Le chemin de récupération passe par la reprise et la cession de ce bien, pas par une adjudication immobilière d’un immeuble appartenant au débiteur.

Propriété et possession

Dans un crédit-bail, le crédit-bailleur finance un bien qu’il loue. En défaut, la question opérationnelle est de savoir où est le bien, qui le détient, et si le contrat permet d’en reprendre la disposition. Un locataire qui continue d’utiliser un engin ou un local sans payer n’a pas « abandonné le collatéral ». Il l’occupe.

La data room doit donc contenir le contrat, l’état des loyers, le tableau d’amortissement, l’identification du bien et, lorsque c’est pertinent, le lieu. Un solde comptable sans ces pièces ne permet pas de dire si la reprise est proche ou théorique.

Valeur de revente, pas valeur d’origine

Le prix d’achat du bien, ou la valeur résiduelle contractuelle, est une référence comptable. La valeur de récupération est le prix net qu’un acheteur du bien paiera, moins les frais de reprise, de stockage, de remise en état et le temps. Un matériel spécialisé sans marché secondaire local peut valoir peu une fois démonté.

L’immobilier en crédit-bail — bureaux, murs commerciaux, parfois industriel — se rapproche d’une analyse d’actif, mais le titre et le bail ne sont pas ceux d’un crédit habitat. L’écart entre valeur d’expertise et valeur de sortie est le sujet de valeur de la sûreté et valeur de récupération.

Ne pas importer la courbe habitat

Les crédits habitat en souffrance s’appuient sur une hypothèque immobilière et une procédure de réalisation dont les délais ont leur propre note. Le crédit-bail mobilier n’emprunte pas ce calendrier. Lui appliquer les mêmes hypothèses de délai et de taux de sortie surestime ou sous-estime selon le bien, jamais de façon neutre.

Le bon découpage d’un portefeuille mixte est : immobilier titré, mobilier standard, mobilier spécialisé, dossiers où le bien n’est plus localisé. Chaque poche a son coût de servicing. Voir coûts de recouvrement.

Classification

Le crédit-bail porté par un établissement assujetti suit la grille prudentielle de son superviseur, pas une grille improvisée. L’étiquette pré-douteuse, douteuse ou compromise dit le stade comptable. Elle ne dit pas si le bien est encore là.

Cette note ne publie pas un encours sectoriel de crédit-bail en souffrance. Si le rapport de supervision ne l’isole pas dans une ligne que l’on a vérifiée, le chiffre n’est pas inventé pour illustrer le propos.

Dans la même série

• Valeur de la sûreté et valeur de récupération
• Valorisation de portefeuille
• Sociétés de financement et créances en souffrance
• Banques participatives et créances en souffrance

Cette note décrit une méthode de lecture. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d’investissement, ni une opinion sur un dossier particulier. Serenor Capital n’achète pas de créances pour compte propre, ne gère pas de fonds et n’exerce pas le recouvrement.

Sources et références

• Bank Al-Maghrib, Rapport annuel sur la supervision bancaire, exercice 2025 — PDF
• Bank Al-Maghrib, Circulaire n° 19/G/2002 du 23 décembre 2002 relative à la classification des créances et à leur couverture par les provisions, telle que modifiée — PDF
• Circulaire n° 1/W/2025, adoptée le 5 décembre 2025, effet au 1er janvier 2027. Elle ne retraite pas les chiffres 2012–2025 commentés ici.
• Série publique Serenor, base sociale, banques — Morocco NPL Monitor et méthodologie